Comment calculer la rentabilité de votre logement AirBnB à Carcassonne ?

Pourquoi Carcassonne reste une ville rentable sur Airbnb ?

Chaque année, plus de deux millions de visiteurs posent leurs valises à Carcassonne. Et pour cause : la Cité Médiévale classée à l’UNESCO attire été comme hiver, tout comme les festivals (dont celui du 14 juillet, véritable événement national), la proximité avec la mer et les Pyrénées, ou encore les marchés locaux très appréciés.

En parallèle, les prix de l’immobilier restent raisonnables par rapport à d’autres grandes villes touristiques. Résultat : le ratio investissement / rentabilité y est souvent bien meilleur.

En courte durée, un logement bien géré atteint souvent un taux d’occupation de 65 à 75 %, voire plus selon la saison et la qualité de l’annonce. Carcassonne, c’est donc un compromis intéressant entre demande touristique, accessibilité financière et potentiel de revenus.

Les formules essentielles pour calculer la rentabilité 

Pour savoir si votre bien est rentable, il faut poser les bons chiffres sur la table.

1. Le revenu annuel brut

La formule est simple :
Prix moyen par nuit × taux d’occupation × 365 jours

Prenons un exemple local :
Si vous louez 90 € la nuit avec un taux d’occupation de 70 %, cela donne :
90 × 0,70 × 365 = 22 995 € de revenus bruts à l’année.

Ce chiffre est votre base de départ, mais ce n’est pas ce que vous touchez à la fin. C’est là que les charges entrent en jeu.

2. Les charges à prendre en compte

Quand on parle de charges, on pense souvent uniquement au ménage ou aux frais de conciergerie. En réalité, il faut inclure :

• les frais de service Airbnb (entre 14 et 18 %)
• les charges de copropriété, eau, électricité
• la taxe foncière et les impôts sur le revenu
• les abonnements (internet, Netflix, etc.)
• le linge, les produits d’accueil, le petit équipement
• les réparations et le renouvellement du mobilier

Globalement, on estime que les charges représentent entre 35 et 45 % des revenus bruts, selon le niveau de délégation et de standing.

3. Le calcul de la rentabilité nette

C’est le chiffre le plus intéressant pour vous. La formule à connaître :

Rentabilité nette = (revenus nets / prix d’achat total) × 100

Toujours avec notre exemple :

• Revenus bruts : 22 995 €
• Charges estimées : 9 000 €
• Revenus nets : 13 995 €
• Prix d’achat (frais inclus) : 160 000 €

👉 13 995 ÷ 160 000 × 100 = 8,7 % de rentabilité nette

Quelle rentabilité viser à Carcassonne ?

Si vous lisez sur internet qu’un bien peut atteindre 14 ou 15 % de rentabilité nette, méfiance.
Ce sont des cas rares, souvent très optimisés (petits logements, forts taux d’occupation, autofinancés). Ce n’est pas la norme.

Des sources sérieuses comme MonCercleImmo, Investissement-Locatif.com ou Plan-Immobilier.fr indiquent une fourchette réaliste de 4 à 11 % selon les villes.

À Carcassonne, on observe sur le terrain :

• 6 % net : bon seuil de rentabilité pour un logement standard

• 8 % net : très bon rendement si le bien est bien géré

• 10 % net et plus : cas optimisés (tarifs dynamiques, belles photos, bonne localisation, standing, stratégie de remplissage)

Ce qui fait (vraiment) la différence

Deux logements identiques, au même prix d’achat, peuvent avoir des résultats financiers complètement différents.
Ce qui change tout, c’est la stratégie de gestion.

Les propriétaires qui optimisent :

• leur annonce (titre, description, photos pros)

• la tarification (grâce à des outils dynamiques)

• l’expérience client (réponses rapides, attentions)

• le standing (lit de qualité, déco, équipements)

• l’autonomie (entrée sans contact, consignes claires)

… voient leur rentabilité augmenter de 20 à 30 %, parfois plus.

À l’inverse, une mauvaise annonce, des photos floues, un tarif figé et une communication absente peuvent tirer la rentabilité vers le bas, jusqu’à rendre le projet non viable.